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壁にヒビが入った。家が傾いている。雨漏りがする。建て付けが悪い。

 「一生に一度の買い物」と言われるマイホームの購入。いざ入居してみたところ、壁にヒビが入った、家が傾いている、雨漏りがする、建て付けが悪い…、こんな問題に直面して当事務所に法律相談にいらっしゃる方は少なくありません。そこで、今回は、このような建築の法律問題についてお話したいと思います。

 

1 欠陥住宅と未完成建物との違い

  建物を建築する場合、通常,請負契約を締結します。請負契約とは、ある仕事の完成を目的とし、その結果に対して注文者が報酬を支払うという契約です。仕事が完成しない間は、原則として注文者が請負人に報酬を支払う必要はありません(民法632条)。

  他方、いったん建物が完成し引渡しが行われると、建物に欠陥があっても契約を解除することができなくなり、欠陥は瑕疵担保責任によって瑕疵修補か損害賠償で解決されるべき問題となります。

  つまり、壁にヒビが入った等の欠陥住宅の場合、どのような法的手段を採りうるかは、

建物が完成しているかどうかというのがポイントになります。

  この点、裁判所では、予定された工程の最後まで工事が行われたか否かによって、工事の完成の有無を判断しています。

  以上の話をまとめると,次のように考えることができるでしょう。

① 予定工程終了=建物が未完成 → 報酬支払義務なし・契約解除可能 ② 予定工程未了=建物が完成 → 報酬支払義務あり・契約解除不可能 → 瑕疵修補・損害賠償

 

2 どのような基準で瑕疵を判断するのか

  それでは,「瑕疵」とはどのようなことをいうのでしょうか。

  この点,裁判所では,目的物が契約に定められた性質を完全に具有しないことをいうと考えられています。

  この考え方を前提にすると,瑕疵の有無は,契約での合意内容が重視されますから,契約書や設計図書といった客観的資料が重要な証拠となります。また,建物を建築する場合,建築基準法等の法令を遵守する必要がありますので,これらの法令に適合しているかどうかという点も重要になります。

 

3 損害賠償の範囲

  では,瑕疵を理由に損害賠償を請求する場合,どのような損害について認められるのでしょうか。

  工事そのものに関係する損害としては,修補費用,変更・追加工事費用,測量費,調査費用等が損害として認められています。また,代替建物賃料等が損害として認められる場合もあります。

  冒頭でも申し上げたとおり,「一生に一度の買い物」であるマイホームの購入に際し,その建物に瑕疵があったとなれば,かなりの精神的苦痛が生じることもあるでしょう。しかしながら,建物の瑕疵を理由とする損害賠償の場合,修補などが済んで財産的損害が回復されれば,精神的な損害についても回復されると一般的には考えられています。したがって,このような場合,精神的損害に対する賠償(慰謝料)が認められるケースはそれほど多くありません。

 

4 最後に

  以上のとおり,建物の法律問題については,法的にも難解であるのみならず,建築の専門用語や設計図書についての専門的な知識が必要なことが少なくありませんので,何かお悩みをお抱えの方は,建築に関する知識を有する弁護士に相談されることをおすすめします。当事務所でも,年間100件を超える建築に関する法律相談を行っていますので,まずはお気軽にお問い合わせください。

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